老龄化趋势下，康养地产的6大产品类型及创新模式对比

    最近，康养地产再次进入大众视野。
    前段时间，国家印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》和《国家基本养老服务清单》，要求加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。
    《意见》除了厘清政府在养老服务中的责任外，也有利于引导养老服务市场发展。不在养老服务清单里的内容，家庭需要在市场上寻找合适的养老服务资源，同时，养老服务企业也能在政府基础服务之上，更明确地去增加多元化的服务。
    那么，老龄化趋势下，未来中国会如何解决养老问题？目前的养老模式是什么样的？哪些企业在康养赛道里抢占了先机？
    1、退休人口红利期要来了
    1962-1973十年间是中国历史最大一波的婴儿潮，人口爆发式增长，但从2022年开始，这10年出生的2.5亿人即将陆续退休。这批人相比之前退休的上一代人，他们经历了恢复高考、改革开放、经济腾飞，消费能力、观念、对智能化事物的接受能力等，都有了非常大的转变。
    我国现在大约有2.2亿的70岁以下“活力老人”，他们有着富余的退休金和充沛的活力，有闲有钱，最喜欢旅游和社交。并且购买力还很强，中信银行曾与山东老年大学合作，有2万名高端圈子的学员，一年卖出了9个亿的理财产品。
    4、养老市场格局有待完善
    在国家大健康战略下，支持与人的身心健康相关的产业体系发展，以健康长寿为终极目标，我国提出的“9073”养老模式结构，即90%居家养老，7%社区养老，3%养老院养老。但目前我国居家养老占市场份额96%，社区养老占3%，机构养老占1%，养老市场格局还不够完善，社区养老和养老院养老方面还有很大增长空间。健康产业与地产融合的深度不同，主要产生了以下三种组合模式：图1：健康产业与地产融合下各类模式叠加项目所处的区位、项目规模、基础条件、目标客群及产品特色等差异，最终形成六类康养地产产品：图2：不同区位规模下康养地产产品业态
    表1：健康智慧社区发展体系当前，国内品牌房企在住宅开发板块已分别形成自身配套特色，健康智慧体系成为项目开发的标配体系。表2：各企业健康智慧住宅特色（根据企业公开宣传资料整理）02健康综合体健康综合体主要分布在城市核心商务区，通常在基本的商业零售功能之外，兼具中医、健康管理、医美、口腔等便捷的消费类医疗服务，可同时作为城市生活配套商业和健康医疗消费载体。按照空间及服务类型划分，健康综合体一般可承载以下功能：图3：健康综合体承载业态类型健康综合体等医疗机构型项目对于城市能级和项目位置要求比较高，且需有较为专业的医疗健康管理经验，一般要与专业运营商进行合作。图4：杭州绿城陶然里居住业态及配套设施
    图5：健康产业园盈利模式及退出方式产业园区开发的核心在于以产业为核心依托，以园区为载体，实现园区整体开发运营。同时，产业园项目规模普遍较大，运营要求较高，开发及投资回收周期较长，对开发商资金实力、资源获取及整合均有较高要求。在现阶段房地产市场下行情况下，产业园区竞争愈发“内卷”，传统开发商通过产业勾地的模式已不太现实。表3：不同康养地产主要产品基础模式对比
    三
    康养地产模式对比解读01商业模式对比物业形态：健康智慧社区/活跃长者社区/康养旅居社区，主要为住宅形式，配置健康智能设施或养老服务、健康管理等配套；医养机构/医养综合体一般在城市核心区的写字楼等商办物业中，由专业的运营机构运营；而健康产业园主要为园区形式的生产研发型物业。投资规模：健康社区、活跃长者社区、康养旅居小镇、健康产业园等项目规模较大，投资最大；而医养机构、健康综合体投资相对较小。盈利模式：主要包括物业销售、配套运营、健康/康养服务、养老运营、物业租赁等获得收益的途径。以运营为主的项目，后期均可考虑资本化退出，如医养机构、健康综合体、健康产业园等；销售类项目则通过物业销售、配套服务等方式实现资金回笼。表4：不同康养地产主要产品商业模式对比02模式适配性解读
    四
    康养地产：走出误区
    康养地产不是单纯的传统地产的延伸，它必须真正落实到康养服务上，满足客户日益增长的品质退休生活追求。因此，要走出康养地产的误区，首先需要明确其核心价值和目标群体。康养地产的成功运营，不仅依赖于硬件设施的完善，更需要软性服务的配套与运营策略的精准实施。
    1、买点思维：精彩退休生活1、从“客户痛点”出发
    康养地产的开发，其前提在于深刻洞察并满足客户的需求。作为改善型产品，康养地产的设计理念必须从客户的实际痛点出发，如同马斯洛的需求层次理论提出的，长者客户也面临着生理、安全、归属、尊重和自我实现等层面的深层需求。对于康养地产而言，其关键就在于有效解决长者在生活照料、健康保障、邻里社交和自我实现等方面的痛点需求，而这正是构筑长者康养退休生活的核心，同样也是康养地产项目开发时需优先考量的关键要素。
    因此，康养地产的开发需要从传统的以产品为中心的卖点思维，转变为以客户为中心的买点思维。这意味着，康养地产不仅仅是提供一处住所，更是提供一种服务，一种能够确保长者享有精彩退休生活和晚年幸福生活的保障。换句话说，康养地产的开发要学会跳脱硬件，赋能好服务，重构好生活。通过提供适宜的服务，营造健康、丰盛的康养生活方式，创造并满足客户的需求，激发其购买欲望。2、遵循“四好原则”基于此，一个成功的康养社区的前提要素可以归纳为“四好原则”：
    2、四大开发误区误区一：康养社区=房子+配套！误区二：环境好就适合做康养！误区三：配套越大、越齐全就越高端！误区四：康养服务很重要，但做不起来！
    结语
    无论是政府的战略还是人民的需求，都指明康养产业是未来的一大风口，高质的养老服务越来越被需要。
    在政府承担了基础性养老后，企业可以把社区和居家养老作为突破口，加强自持物业的运营、拉通整合内部资源、与外部企业谋求合作开放等方式，征战这片蓝海。（来源：网络）