老龄化趋势下，康养地产的6大产品类型及创新模式对比

    最近，康养地产再次进入大众视野。
    前段时间，国家印发了《关于推进基本养老服务体系建设的意见》和《国家基本养老服务清单》，要求加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。
    《意见》除了厘清政府在养老服务中的责任外，也有利于引导养老服务市场发展。不在养老服务清单里的内容，家庭需要在市场上寻找合适的养老服务资源，同时，养老服务企业也能在政府基础服务之上，更明确地去增加多元化的服务。
    那么，老龄化趋势下，未来中国会如何解决养老问题？目前的养老模式是什么样的？哪些企业在康养赛道里抢占了先机？
    一
    “银发经济”机会无限的蓝海
    中国正在步入“老龄化”社会，是个不争的事实。
    据国家七普数据显示，我国60周岁及以上人口达到26402万人，占总人口的18.7%，其中65周岁及以上人口19064万人，占总人口的13.5%。
    并且据预测，到2025年我国60岁及以上人口将突破3亿，到2050年60岁以上的人口将近5亿。
    与之对应的市场消费需求也在不断增长。目前我国康养产业的市场需求在5万亿以上，预计2030年将达到20万亿。与旺盛的需求相比，供给明显不足，目前每年供给仅在6000亿元左右。
    现在可以说是接下来时间里，入场“银发经济”的最好时候了。
    1、退休人口红利期要来了
    1962-1973十年间是中国历史最大一波的婴儿潮，人口爆发式增长，但从2022年开始，这10年出生的2.5亿人即将陆续退休。这批人相比之前退休的上一代人，他们经历了恢复高考、改革开放、经济腾飞，消费能力、观念、对智能化事物的接受能力等，都有了非常大的转变。
    我国现在大约有2.2亿的70岁以下“活力老人”，他们有着富余的退休金和充沛的活力，有闲有钱，最喜欢旅游和社交。并且购买力还很强，中信银行曾与山东老年大学合作，有2万名高端圈子的学员，一年卖出了9个亿的理财产品。
    2、老年人有更高质的养老需求
    这代老年人在养老观念上已发生了巨变，除了基础的健康和生存需求外，开始更多地关注自身的精神文化需求。同时由于经济实力提升，他们对升级型消费需求，如文化娱乐、新潮产品、旅游体验等的消费意愿更加强烈。
    比如阿那亚的定位是“面向年轻人”的社区，在这几年却入住了越来越多的年长者。究其原因，是阿那亚的朝气活力自由，也在吸引着年长者，他们也希望能接触新事物新潮流，能和一些兴趣爱好相投的朋友一起快乐养老。
    3、赛道里的竞争还不激烈
    从国内的竞争来看，数万亿的市场规模应该对应有几十家上市企业，对比其他行业，截止2022年，宠物经济存量1.16亿增量1151万有8家上市公司、母婴行业存量1.01亿增量1786万有10家上市公司，而专注养老行业的，目前只有2个超10亿的上市公司。
    4、养老市场格局有待完善
    在国家大健康战略下，支持与人的身心健康相关的产业体系发展，以健康长寿为终极目标，我国提出的“9073”养老模式结构，即90%居家养老，7%社区养老，3%养老院养老。但目前我国居家养老占市场份额96%，社区养老占3%，机构养老占1%，养老市场格局还不够完善，社区养老和养老院养老方面还有很大增长空间。健康产业与地产融合的深度不同，主要产生了以下三种组合模式：图1：健康产业与地产融合下各类模式叠加项目所处的区位、项目规模、基础条件、目标客群及产品特色等差异，最终形成六类康养地产产品：图2：不同区位规模下康养地产产品业态
    二
    康养地产六大产品类型01健康智慧居住社区健康智慧居住社区在城市的布局较广，市区核心区、近郊、远郊新城等区域均有分布。其主要通过健康建筑、健康景观、健康智能、健康空间、健康服务等五大发展体系赋能社区，并借助智慧科技等因素推动社区智能化、健康化发展，使社区成为健康智慧的应用载体。后疫情时代，随着人们对居住环境更加便捷、健康、智能安全等追求，健康智慧体系的配置已成为客户对居住空间和社区环境的重要考量标准之一。表1：健康智慧社区发展体系当前，国内品牌房企在住宅开发板块已分别形成自身配套特色，健康智慧体系成为项目开发的标配体系。表2：各企业健康智慧住宅特色（根据企业公开宣传资料整理）02健康综合体健康综合体主要分布在城市核心商务区，通常在基本的商业零售功能之外，兼具中医、健康管理、医美、口腔等便捷的消费类医疗服务，可同时作为城市生活配套商业和健康医疗消费载体。按照空间及服务类型划分，健康综合体一般可承载以下功能：图3：健康综合体承载业态类型健康综合体等医疗机构型项目对于城市能级和项目位置要求比较高，且需有较为专业的医疗健康管理经验，一般要与专业运营商进行合作。03活跃长者社区活跃长者社区主要分布在市区及近郊区，产品形式多为公寓产品，同时配套餐厅、运动、生活、医疗、教育、娱乐等设施保障生活。客群大致包括以下四类：40-50岁中青年未老准备养老人群；40-60岁自己开始关注康养社区、同时为父母准备的中老年代际共享人群；60-75岁客户追求健康养老、品质生活的活力享受长者人群；40-50岁开始关注养老、兼顾投资的储备养老兼投资客户。案例：杭州蓝城陶然里
    项目为商业用地性质，总建面13万㎡，容积率1.8，分为居住和配套两大板块。居住板块有独立居住和护理两种业态产品，以平层公寓和loft公寓形态呈现；配套板块包含餐厅、运动、生活、教育等功能，为长者提供产权住宅+医养服务+文化生活+多代同堂+亲友相聚的优质混龄居住社区。项目通过打造活跃长者社区实现销售价格与周边住宅持平。陶然里项目是全国首提“同城颐养”概念的项目，通过商业用地打造活跃长者社区，为长者提供丰富的生活内容和养老生活保障，也为传统房地产市场、商业物业盘活等探索了新的发展方向。
    （根据项目公开宣传资料整理）图4：杭州绿城陶然里居住业态及配套设施04健康产业园健康产业园主要分布在近郊及远郊区域，围绕健康产业研发、孵化、生产、物流、产业配套等形成一体化产业区域。目前主要分为服务型、专科型、生产型及综合型健康产业园四类。健康产业园在规划设计上基本为复合化功能体系，以医药器械、健康产品生产等为主要方向，根据项目实际需求辅以其他补充功能。一般以产业+商住用地形式拓地，后期通过销售或资产证券化形式退出。主要盈利途径包括物业开发、资源运营、产业发展和产业服务四大模式。图5：健康产业园盈利模式及退出方式产业园区开发的核心在于以产业为核心依托，以园区为载体，实现园区整体开发运营。同时，产业园项目规模普遍较大，运营要求较高，开发及投资回收周期较长，对开发商资金实力、资源获取及整合均有较高要求。在现阶段房地产市场下行情况下，产业园区竞争愈发“内卷”，传统开发商通过产业勾地的模式已不太现实。05医养机构/社区医养机构一般布局在市区及近郊区，主要分为聚焦活力老人的大型持续生活社区（CCRC）、面向独立老人的大型老年社区、面向活力老人以外的照护型老年公寓（CB）及服务或协助失智/照护型老人的小型嵌入式照护中心（CC）。目前市场上养老项目的运营收益模式主要为月租型或一次性趸交型两种。其中月租模式多用于存量改造型项目；一次性趸交模式多用于重资产新建项目，以加快回收周期。06康养旅居小镇/社区主要分布在远郊区域，依托自然环境等资源优势将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体，聚合健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等服务业态，营造健康相关的健康休闲目的地。但是康养旅居小镇/社区整体规模较大，前期资金投入多，需要持续投入，且后期运营时间长，对运营服务要求更高，整体回收期较长。表3：不同康养地产主要产品基础模式对比
    三
    康养地产模式对比解读01商业模式对比物业形态：健康智慧社区/活跃长者社区/康养旅居社区，主要为住宅形式，配置健康智能设施或养老服务、健康管理等配套；医养机构/医养综合体一般在城市核心区的写字楼等商办物业中，由专业的运营机构运营；而健康产业园主要为园区形式的生产研发型物业。投资规模：健康社区、活跃长者社区、康养旅居小镇、健康产业园等项目规模较大，投资最大；而医养机构、健康综合体投资相对较小。盈利模式：主要包括物业销售、配套运营、健康/康养服务、养老运营、物业租赁等获得收益的途径。以运营为主的项目，后期均可考虑资本化退出，如医养机构、健康综合体、健康产业园等；销售类项目则通过物业销售、配套服务等方式实现资金回笼。表4：不同康养地产主要产品商业模式对比02模式适配性解读
    健康居住社区和地产企业客户匹配度较高，基本是投资的标配性动作，但客户感知不够明显，因此需在不同项目中考虑分级配置；活跃长者社区作为特色的城市型产品，或可成为商办物业等的盘活通道之一；旅居小镇投资大，回收慢，投资需慎重考虑；医养机构、健康综合体与企业的核心资源能力和联合的机构能力有较大的关联，可尝试合作开发，作为城市性资产的盘活路径之一；健康产业园对资源的整合要求最高，且目前多为政府主导型，企业投资需相对谨慎。现阶段企业布局健康赛道需自身拥有较为强势的产业资源，或通过高投入、强资源链接等手段介入，存在投资大、回收期长等风险。地产企业转型可考虑从小规模赛道切入，如健康综合体、活跃长者社区等。
    四
    康养地产：走出误区
    康养地产不是单纯的传统地产的延伸，它必须真正落实到康养服务上，满足客户日益增长的品质退休生活追求。因此，要走出康养地产的误区，首先需要明确其核心价值和目标群体。康养地产的成功运营，不仅依赖于硬件设施的完善，更需要软性服务的配套与运营策略的精准实施。
    1、买点思维：精彩退休生活1、从“客户痛点”出发康养地产的开发，其前提在于深刻洞察并满足客户的需求。作为改善型产品，康养地产的设计理念必须从客户的实际痛点出发，如同马斯洛的需求层次理论提出的，长者客户也面临着生理、安全、归属、尊重和自我实现等层面的深层需求。对于康养地产而言，其关键就在于有效解决长者在生活照料、健康保障、邻里社交和自我实现等方面的痛点需求，而这正是构筑长者康养退休生活的核心，同样也是康养地产项目开发时需优先考量的关键要素。因此，康养地产的开发需要从传统的以产品为中心的卖点思维，转变为以客户为中心的买点思维。这意味着，康养地产不仅仅是提供一处住所，更是提供一种服务，一种能够确保长者享有精彩退休生活和晚年幸福生活的保障。换句话说，康养地产的开发要学会跳脱硬件，赋能好服务，重构好生活。通过提供适宜的服务，营造健康、丰盛的康养生活方式，创造并满足客户的需求，激发其购买欲望。
    2、遵循“四好原则”基于此，一个成功的康养社区的前提要素可以归纳为“四好原则”：
    第一，好的产品。即精工品质的适老产品，康养地产的产品开发应注重户型设计的合理性、硬件设施的品质性以及适老化的实用性。户型尺度应满足长者的生活需求，适老化设计则应充分考虑到长者生理和心理需求。
    第二，好的环境。优质的生活环境是康养地产的另一大买点。它是广义范围的环境，不仅涵盖了自然气候和生态景观等因素，还涉及到交通便利性和生活配套设施的完善。一个良好的环境能显著提升康养宜居属性。
    第三，好的邻居。社交需求是长者生活中不可或缺的一部分。康养地产的开发应致力于营造一个良好的社交环境，特别是退休后的长者，他们更需要志同道合的邻居。社区应致力于打造一个熟人社会，通过各种社交组织和活动，增强社区的凝聚力和互动性，使长者们能够享受丰富的社交生活。
    第四，好的保障。好的保障包括两个方面，一是基本的生活保障，就是说社区需要提供包括如菜场、超市、便利店、药店、理发店等完善的生活配套体系，提供便捷的康养退休生活环境；二是全面的健康保障，这其实也是康养客群特别关注的问题，项目需要从慢病管理、健康促进到日常诊疗、紧急救护和长期护理，构建一个全方位的健康保障体系，解决客户的后顾之忧。
    2、四大开发误区误区一：康养社区=房子+配套！误区二：环境好就适合做康养！误区三：配套越大、越齐全就越高端！误区四：康养服务很重要，但做不起来！结语无论是政府的战略还是人民的需求，都指明康养产业是未来的一大风口，高质的养老服务越来越被需要。在政府承担了基础性养老后，企业可以把社区和居家养老作为突破口，加强自持物业的运营、拉通整合内部资源、与外部企业谋求合作开放等方式，征战这片蓝海。（来源：网络）