避雷康养地产常见的操盘误区：关于康养地产的定位、配套及运营

    在房地产行业深度调整的当下，"康养+地产"被描绘成房企转型的黄金赛道。然而，在政策红利与市场热捧的背后，这条转型之路是否真正具备破局价值，仍需从市场逻辑及企业能力等维度进行理性研判。大家好，我是老沈，一个康养地产老炮儿~从联想全国销售前三的SALES，到康养地产年薪百万的职业经理人，而后突破舒适区，创立康养地产服务运营公司，我坚信"人生没有白走的路，跨界本身就是竞争力"。今天在这里跟大家唠唠康养地产的话题。
    首先我们要明白康养地产的定义是什么。康养地产即含有医疗、健康、养老、养生、旅游等属性的地产类开发，是一种复合型地产开发模式。
    真正的康养地产应该是以服务（包括医疗服务、护理服务、健康管理、养生等）为核心，地产是载体。这样康养地产就和传统意义上的地产区别开来。
    传统地产主要以房地产开发和销售为主，通俗讲就是盖楼卖房子，产业融合程度较低，附加值也较低。且秉承的是开发思维，整个房地产开发流程都紧密围绕土地资源的价值最大化而展开，卖完房子就离场！康养地产秉承的是“长期主义者”思维，房子卖完只是第一步，更重要的是构建可持续、自循环的社区运营生态。康养地产不是一锤子买卖，是细水长流的共生！
    01康养地产客群不止是老年人老沈认为康养地产项目的成功与否，很大程度上取决于项目策划和定位的精准度。首先康养地产的客群一定不能做窄了！！好的产品、好的服务其实是每个年龄段人群、不同结构家庭都需要的，康养地产主打服务运营，可以说是另一种形式的“改善型楼盘”，如果把客户聚焦在中老年群体，等于自断臂膀。说到这里不得不说下，我和我的团队以“全龄康养”为核心，在康养地产模式基础上创新打造的“全龄康养社区模式”，即一个为所有年龄层次居民设计的综合性康养社区。简单来说以高品质住宅、完善的生活配套为基础，将养老、育幼、教育、就医、健康、文化等多方面功能植入社区开发，打造一个“会服务的社区”。全龄康养社区模式，不仅为社会提供了一种全新的养老、育幼解决方案，也为房地产行业开辟了新的发展路径，目前在全国10余个城市均有落地，感兴趣的朋友可以多关注下。
    02康养地产的配套不是越多越好房地产企业转型康养另一个容易陷入的误区是关于康养社区配套的。康养地产跟地产一样，是真正的重资产，甚至康养地产部分土地性质为慈卫用地的，甚至需要全额支付。在实操中，投资方就特别容易犯一个错误，以为服务就是配套，盲目追求运营配套占比，要建几万平方米的会所，把最高端的配套都装进去，如整栋康养医院、温泉、泳池、健身房等，将这些硬件配套看成康养地产的核心内容。这种脱离实际需求的设计导致两大问题：一是运营成本居高不下，庞大的会所等设施因使用率低沦为"冰冷的摆设"；二是社区缺乏生活气息，难以形成持续吸引力，最终陷入"建设-闲置-亏损"的恶性循环。实际上，真正能成功的康养地产，一定要控制运营配套占比，预留足够的可售物业，配套一定不能“大而全”。
    作为项目的操盘手、设计者，要把目光从高空降落至人间烟火，让配套真正为“业主”服务，那配套便不再是展示空间，而是真正有温度的生活空间。03关于康养地产运营的重要性最后一点，也是我想特别强调的——康养地产，得运营者得天下！
    对于康养地产来说，配套固然重要，但是忽视了专业服务和运营能力，配套只能是冰冷的物理空间，涵盖全生命周期的体系服务和有温度且可持续的运营才是康养地产的核心竞争力！
    这就需要传统房企转变思维、升级认知，从传统的开发思维转变为开发、运营并重！‌其实不只是康养地产的范围，对于今后整个地产行业来说，运营已经不是选修课，是所有企业活下去的生死线！这一点我将在后续的文章和视频中讲到，感兴趣的朋友请关注@老沈说康养 视频号。所以说转型康养地产，没有想清楚客户是谁、配套设计、运营怎么做和谁来做的问题，就先不要着急动工。我遇到过太多没有搞清楚这些问题的投资方，一再强调前期对运营配套的不计成本的投入，和入市前不断地雕琢，然而两年过去、三年过去，项目还停留在“运营奠基”的阶段，甚至都没有明确的可售产品入市，最后铩羽而归，非常可惜。
    结语我们国家房地产处在新旧动能转换的新周期，行业需要重新思考操作模式及增值价值。
    随着人口老龄化的加剧，康养地产市场需求将进一步释放，加上政府政策的不断助力，聪明的房企应抓住这一趋势，充分利用窗口期，加速项目落地。转型一旦迟疑，当市场模式日趋成熟，市场份额快速瓜分，龙头企业地位稳固，机会红利就会丧失，“头啖汤”也将不复存在。（来源：网络）