2025年养老产业现状研究专题报告：机构养老与养老地产之案例篇，多元主体共建银发家园

    一、养老市场：床位供给增加，参与者多元
    中国养老市场床位供给显著增加，市场扩容明显。根据克而瑞漾美康养，2023年下半年，布局康养产业且养老床位数量1排名TOP50的企业（以下简称“TOP50企业”）养老床位新增量突破7.23万张，同比增长310%；TOP50企业中有25家床位数量增长，其中TOP5企业养老床位增量达4.33万张左右，占比超60%。TOP50企业主要包括保险公司、房地产公司、专业养老服务运营公司、国资控股康养集团、医疗公司和涉及康养产业布局的其他综合型企业（国资为主）。具体特征包括：


     1）布局养老企业床位市场集中度较高：2023年TOP50企业的养老床位数量总计近63万张，其中TOP3的企业床位数量占比达30%，TOP5占比39%、TOP10占比52%、TOP20占比70%。
     2）2023年TOP50企业平均每家养老床位数量超过12500张，大中型企业居多：平均床位数3万张（含）以上的超大型养老企业仅4家，床位数1万（含）-3万张的大型企业共15家、占比30%，0.5万（含）-1万张的中型企业24家、占比48%，0.5万张以下的小型企业7家。

    3）布局养老的主要企业数量占比：专业养老服务运营公司>房地产公司>保险公司>国资控股康养集团，床位数量市场份额：保险公司>专业养老服务运营公司>房地产公司>国资控股康养集团，平均床位数量：保险公司>国资控股康养集团>专业养老服务运营公司>房地产公司。2023年养老床位TOP50企业中，保险公司9家，数量占比18%、床位数占比31%；专业养老服务运营公司16家，数量占比32%、床位数占比30%；房地产公司10家，数量占比20%、床位数占比15%；国资控股康养集团4家，数量占比8%、床位数占比12%。
    具体来看，TOP50企业中：①保险公司数量居中、平均床位数量最多，2023年9家公司平均养老床位数近2.2万张/家，显著高于TOP50平均床位数量水平（近1.3万张/家）。主要由于保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，保险资金建设养老社区具备规模大、长期投资、与人身险产品衔接等优势。在“保险产品+养老社区”的衔接模式下，保险公司作为养老社区医养服务的核心支付方，能够实现CCRC养老社区的产业链闭环。而国资控股康养集团资金充足、股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合该地区资源、快速筹建并扩张养老项目。其中，泰康以重资产模式布局泰康之家，布局时间早、社区数量多且规模大，2023年养老床位92100张，排名第一；太保以重资产模式、太平以重中轻资产结合模式布局养老社区，尽管起步相对较晚、但床位数量可观，2023年养老床位分别约1.8万张、1.2万张。
    ②国资控股康养集团数量排名第五、平均床位数量却排名第二，2023年4家公司平均养老床位数超1.9万张/家，较大幅领先TOP50平均床位数量水平（近1.3万张/家）。主要由于国资控股康养集团股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合该地区资源、快速筹建并扩张养老项目。③专业养老服务运营公司数量最多、平均床位数量居中，2023年16家公司平均床位近1.2万张/家，略低于TOP50平均水平。主要由于养老服务运营行业市场较为分散、以初创型民营企业为主，资金实力有限、不及保险公司和房地产公司，机构分布呈现出明显的区域性特征。尽管在养老公寓、养老社区等地产项目上有所涉猎，但机构和床位数量相对有限。④房地产公司数量排名第二、略高于保险公司数量，但平均床位数量远低于保险公司和行业平均水平，2023年10家公司平均床位不足1万张/家。尽管房地产公司资金体量较大、土地资源相对丰富、商业地产开发经验充足且养老地产开发边际成本较低，但房地产公司布局养老地产主要出于多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活存量资产等因素的考虑，并非所有存量物业项目都适合做养老地产。同时，养老地产对项目康养配套服务和运营也提出较高要求，因此房地产公司布局的项目规模普遍不大、主要聚焦特定区域进行康养业务布局——2023年仅燕达集团、华润集团、远洋椿萱茂、保利健投4家公司床位数量超过1万张；万科养老床位数约9700张，主要分布于北京、成都、华南、杭州、上海等区域；越秀康养床位数约7500张，主要分布于大湾区、长三角等区域；银城康养床位数约5200张，主要分布于长三角区域。
    二、房地产公司：以既有经验加快养老布局
    房地产公司是养老地产主要参与者之一，具备土地资源和住宅开发建设经验优势，康养业态产品线丰富。在政策对养老服务用地的不断支持下，近年来，以万科、保利、远洋、绿地、越秀等为代表的房地产公司发力养老业务，加快核心产品养老公寓布局、并陆续拓展CCRC养老社区。房地产公司涉足养老地产开发主要系自身多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活存量资产等因素，同时房地产公司资金体量较大，土地资源相对丰富；开发经验充足，开发边际成本较低，与重资产开发养老公寓所需资金体量大等特点较为契合，项目建成后房地产公司亦可作为持有人运营，持续享受销售及租金收益。其中，①越秀地产旗下越秀康养通过自建自营、公建民营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。②华润置地康养业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位为“高品质康养服务运营商”，聚焦于城市高端养老综合体、持续照料退休社区（CCRC）、城市照护机构、社区康养服务中心等产品类型，通过多元方式拓展康养服务。③远洋椿萱茂已布局CLRC长者社区、CB老年公寓、CBN护理院全业态，前期以租赁物业改造并运营的轻资产模式入局，近年来以重资产模式布局CLRC社区。④万科养老业务始于杭州，区域公司根据各地业务拓展需要自主布局康养业务，产品线包括CCRC养老社区、护理院、养老公寓、旅居度假、社区嵌入式养老机构、康复医院、居家养老服务中心等。本文选取案例：华润置地旗下养老品牌——悦年华、越秀地产旗下养老品牌——越秀康养。
    1）运营模式：房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，普遍以重资产模式布局养老地产。房地产公司一般通过开发新建养老社区、或改造存量房产用于养老机构运营等方式布局，其中开发新建可以采用“养老住宅+一般住宅+配套+服务”的综合模式；部分房地产公司也与政府合作“公建民营”项目，实现轻资产运营。2）盈利模式：房地产公司普遍采用“会员制”对外出租的盈利模式，部分项目采用租售结合的模式。对外出租模式下，房地产公司通过房屋租赁的方式与客户链接，采用“押金+房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”的收费形式，资金回笼较慢、投资回报周期较长、资金压力较大。一方面，房地产公司作为投资方拥有养老社区的完整产权，享有物业增值的潜在收益机遇；同时，房地产公司通过收取会员“押金”来回笼部分资金，客户可以获得不同期限的使用权，缓解一定资金压力。另一方面，按月收取的“房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”等费用，是长期稳定的投资收益来源，而随着人力、物力等价格上涨，未来在房租、护理服务费等方面也具备适度向上的弹性。此外，也有部分项目采用租售结合的盈利模式，部分物业直接销售，快速回笼资金；部分物业对外出租，获得物业增值和长期稳定收益。根据2025年3月6日发布的研究报告《养老产业现状研究专题（六）机构养老&养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用》，杭州万科2013年5月推出良渚随园嘉树一期，初期采用直接销售“使用权转让+月服务费”模式，2014年初尝试对外出租“长期租赁+服务费”模式，2014年底一期200套房源全部完成租赁或使用权转让。3）社区类型：养老公寓、CCRC养老社区、护理院均有涉及，不同公司业态侧重点不同。
    2.1华润置地旗下养老品牌——悦年华
    2.1.1华润悦年华已进入全国9城，拥有覆盖全年龄段长者的三大产品线
    截至2023年底，华润悦年华已进入北京、广州、深圳、武汉、成都、南京等9个城市，项目个数总计15个，康养床位超过5000张；旗下拥有养老、康复两大业务，大型康养CCRC“颐养社区”、城市康养机构“颐养中心”、康复医院三大产品线，围绕中老年活力、介助、介护全龄段长者提供全方位康养需求。

    2.1.2华润悦年华案例——南宁华润悦年华颐养社区
    南宁悦年华颐养社区定位集医疗机构、康复护理、文化娱乐、休闲购物于一体的高品质CCRC社区，由华润置地（南宁）有限公司进行综合运营，位于广西南宁市五象新区玉洞大道70号。项目周边社区高净值人群较多，生活配套资源、医疗配套资源完善，项目除颐养社区、健康生活馆、康复医院以外，同时建有商业街区、滨湖精品住宅，多业态相互独立，相辅相成。其中，活力长者公寓客户定位为50岁以上能够自理的高知高干高净值长者，高龄养护公寓客户定位为50岁以上需要康复护理和有认知障碍的长者。服务标准上，项目与日本知名养老服务商礼爱株式会社合作，在高龄养护公寓引入日本养老服务经验技术及专业护理团队，对标日本7S（整理、整顿、清扫洗净、杀菌、素养、清洁）照护服务标准。
    收费模式及标准方面，南宁悦年华颐养社区活力长者公寓采用入会员制模式，押金约50-80万元/间（依据户型面积收取），使用权限50年（无产权，不可落户）；公寓可继承、可他人入住（会员可指定亲属等居住）、可溢价转让、可根据使用年限折价退回、可优享照护（活力公寓会员优先于外部客户入住高龄养护公寓）。此外活力公寓会员还需每月缴纳服务费（2100元/人），享受社区生活配套、养生医疗、休闲娱乐、智能陪护等服务。南宁悦年华颐养社区高龄养护公寓则采用“押金+月费”模式，小额押金降低养老门槛，再通过月费精准定位核心客户群体，兼顾企业运营收益。押金分为医疗押金和入住保证金，总计2万元，综合月费区间在5520元/间至1万元/间不等。
    2.2越秀地产旗下养老品牌——越秀康养
    2.2.1跻身广州养老产业第一梯队，以“医养机构+康养社区+医院”为主营业务
    越秀地产于2017年成立养老产业公司，接连收购深圳银幸、无锡朗高等养老品牌，战略布局珠三角、长三角养老业务。截至2025年2月，越秀康养全国营运共21个项目，近8000床，目前已形成“城市养老综合体+社区嵌入式养老机构+居家服务”三级产品体系和服务网络，涵盖康养社区（CCRC）、活力公寓、养老机构、照料中心、护理院、康复医院等产品类型。
    2.2.2越秀地产“悦系列”案例——广州悦麓居
    悦麓居为越秀在广州首个CCRC，集“活力公寓+养护院+护理院”于一体，是“悦”系列首个项目、越秀首个自建养老社区（预计此前项目为收并购或改造养老项目）。广州越秀·悦麓居位于广州市白云区藤业一路286号，于2022年3月正式开工建设，目前已投入使用，总建面6.8万平方米，包括1栋医护楼，4栋社区活力公寓楼，共提供约515套活力养老公寓、140张护理床位、82床养护床位。项目周边常住社区环绕，附近老人就近照护需求较多，客户定位50岁以上预退休人士、周边社区常住退休老人、新广州人（接外地老人来广州居住），覆盖中低龄自理长者与部分护理型长者客群。
    活力养老公寓户型分为50平米单间、71平米一室一厅和93平米两室一厅，其中单间和一室一厅为主力房型，户型内部均涉及厨房、客厅、卧室、阳台与洗手间五大空间，全屋细节匹配适老化设计（如健康监控、家具圆角设计、无高度差地面等），项目户型基本朝南，家具家电齐全，可拎包入住。收费模式及标准方面，活力养老公寓采用“使用权销售（固定年限、指定房源）+会籍管理费（交付后即需缴纳，1-2万元/年）+生活服务费（入住后缴纳，不入住不缴纳，1300元/人/月）”的收费模式，其中使用权可继承、转让或出租，但不可退还，门槛费金额根据年限各不相同。

    来源：搜狐网